Taux usure – Dans le secteur de l’immobilier, les taux d’usure ne cessent d’alimenter la polémique : pointés du doigt depuis plusieurs mois par les courtiers, jugeant qu’ils bloquent l’accès au prêt, ils sont aujourd’hui la cible des notaires, dénonçant un « goulet d’étranglement » sur les crédits immobiliers. Outil pour protéger le consommateur, le taux usure est aujourd’hui facteur d’exclusion de l’emprunt. Et, durant ce temps, le marché de l’immobilier poursuit sa hausse des prix.
Un marché immobilier freiné
Dans leur dernière note de conjoncture, les Notaires de France font le bilan de l’état du marché immobilier. Fin Août 2022, les transactions dans l’ancien se sont établies à 1.145.000 unités, soit un recul de 5,6 % sur un an. Au mois de juin, son repli était de 3,7 %. On peut ainsi constater une baisse de régime se poursuivant. Pour cette année 2022, les notaires ont pronostiqué 1,1 million de ventes, ce qui semble correct, mais loin derrière le record de 1,17 million de l’année précédente, qui eut établit une augmentation du nombre de transactions de 15 % sur un an.
Pour ces derniers mois, le marché est aujourd’hui bien moins dynamique, particulièrement en septembre et octobre pour lesquels les notaires peuvent observer des délais de transaction plus longs. Mais pour quelle raison ? Tout simplement du fait de la remontée des taux de crédit n’ayant pas faibli depuis fin février.
De 1,1 % en moyenne au mois de janvier, le taux moyen a atteint 1,70 % en septembre et s’est actuellement positionné au-delà de 2 % (hors assurance de prêt et coût des sûretés). Si cette augmentation des taux réduit la capacité d’emprunt des consommateurs, elle n’est toutefois pas le seul facteur freinant l’activité. Le responsable est connu depuis des mois : le niveau trop bas du taux usure.
Des taux usure qui ferment l’accès au prêt
Face à la hausse brusque et continue des taux d’intérêt, les professionnels du prêt avaient, dès juin 2022, tiré la sonnette d’alarme auprès de la Banque de France et du ministère de l’Économie sur les risques de blocage du marché de l’immobilier du fait d’un mode de calcul trimestriel des taux maximum légaux n’étant pas adapté pour réagir à cette évolution. Les courtiers étaient même allés jusqu’à manifester devant la Banque de France le 20 septembre afin de dénoncer un mépris de leur métier et demander des mesures d’urgence afin d’éviter l’arrêt de la production de crédits à l’habitat.
L’augmentation des taux usure au 1er octobre avait entrouvert l’accès à l’emprunt pour de nombreux candidats recalés auparavant en raison d’un TAEG au-delà du seuil légal. Mais cela ne fut que de courte durée car les taux de crédit ont poursuivi leur hausse. Aujourd’hui, les taux d’usure ne freinent pas l’accès au prêt, ils en ferment la porte ! Sur les plus longues durées de remboursement, les taux d’intérêt avoisinent actuellement les 3 %. Pour ce mois de novembre 2022, les taux ont atteint leur niveau le plus élevé depuis 7 ans. Avec un taux usure établi à 3,05 % sur les prêts de 20 ans et plus, il n’est pas pensable d’inclure l’ensemble des frais exigés pour l’octroi du financement, autres que les intérêts.
Les banques affichent de plus en plus leur réticence à prêter en cette fin d’année 2022. Certaines d’entre elles ont même décidé de ne plus commercialiser de prêt immobilier en attendant que la situation puisse s’équilibrer. D’autres proposent des crédits à taux variable, accessibles à des taux plus bas que les crédits à taux fixe, mais coûtant finalement plus cher car soumis aux variations des taux. L’énorme chute du nombre de crédits en septembre 2022 témoigne du problème posé par les taux usure.
Selon des notaires, cet outil de protection des consommateurs se révèle désormais être « un outil de raréfaction, voire d’exclusion du crédit, y compris pour de bons profils qui n’atteignent pas le taux d’endettement maximal de 35 % ». Ils dénoncent un taux de l’usure n’étant pas bien ajusté ou trop espacé dans le temps, ce qui crée « un goulet d’étranglement qui complique paradoxalement l’accès au prêt immobilier et exclut dons certains ménages ».
Le taux d’usure : un réel obstacle à l’emprunt
Du fait d’une usure stagnant, il est difficile de concrétiser son projet immobilier. D’après les notaires, le taux usure plane tel l’épée de Damoclès sur 18 % des dossiers et, pour 19 % d’entre eux, le problème de l’usure constitue un réel obstacle à la concrétisation de la transaction. Dans les offices de notaires des plus grandes villes du pays, le sujet du taux de l’usure vient phagocyter en moyenne 95 % des projets immobiliers.
Le marché immobilier se confronte donc a une situation plus qu’aberrante où les taux d’intérêt réels se veulent largement inférieurs à l’inflation, mais l’emprunt bloqué par un dispositif légal inadapté. Cela signifie que les candidats au prêt pouvant devenir propriétaires, en s’endettant à moindre coût et se prémunir contre l’inflation, n’ont d’autre option que de rester locataires et assister à la baisse de leur pouvoir d’achat, sans pouvoir essayer d’y remédier.
A ce jour, même si le ministre du logement Olivier Klein s’est tout récemment déclaré favorable à des changements, il est encore très peu certain qu’une réforme des taux d’usure 2023 voit le jour.
Avec une activité de l’immobilier se contractant, les prix suivent le mouvement. Au second trimestre, sur un an, les prix dans l’ancien ont grimpé de 6,8 % contre 7,3 % le trimestre précédent. Ceux-ci devraient enregistrer une progression annuelle de 5,7 %.
