Crédit sur 30 ans : est-ce possible ?
Crédit sur 30 ans – Quand vous empruntez pour acquérir un bien immobilier, vous vous engagez sur du long terme. Votre dette s’étale sur plusieurs années afin de vous permettre d’investir ou devenir propriétaire de votre résidence principale.
Il est fréquent de contracter un crédit immobilier sur 10 ou 20 ans. Mais est-il possible d’étaler l’emprunt sur 30 ans ? Ce type de crédit exceptionnel s’adresse seulement à quelques profils spécifiques. Par ailleurs, son coût est en général prohibitif.
Crédit sur 30 ans : ce que dit la loi
Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose certaines limites au crédit immobilier :
- Le taux d’endettement de l’emprunteur ne peut dépasser 35 %
- La durée maximale d’un prêt immobilier est fixée à 25 ans
Cette durée peut passer à deux années supplémentaires dans le cas d’une acquisition sur plan, si le bien n’est pas encore achevé. Il peut aussi s’agir d’un achat dans l’ancien avec travaux, si ceux-ci représentent au moins 25 % du prix d’achat.
Ces dispositions écartent ainsi toute possibilité d’emprunter sur 30 ans, surtout avec des banques encourant des sanctions financières si elles ignorent ces contraintes. Le HCSF prévoit toutefois certaines exceptions : les établissements prêteurs peuvent effectivement déroger à la règle dans 20 % des cas. Sur cette proportion, 80 % des crédits doivent concerner l’acquisition d’une résidence principale, dont un tiers est attribué à des primo-accédants. Ces mesures ont pour objectif de limiter l’endettement et surendettement des ménages.
Un crédit sur 30 ans peut présenter davantage de risques. En effet, l’incertitude sur la stabilité financière du candidat à l’emprunt augmente avec les années. Aussi, sur une période longue, il est plus susceptible de connaître des problèmes de santé. Voilà pourquoi les banques peuvent se montrer particulièrement frileuses et refusent donc souvent ce type de demandes, selon les directives du HCSF.
Pourquoi souscrire un prêt immobilier sur 30 ans ?
Quand vous demandez un crédit immobilier, la banque examine tout d’abord votre capacité de remboursement : il s’agit du montant que vous êtes en capacité de verser chaque mois sans vous mettre en danger financièrement, ni dépasser le taux d’endettement maximal.
Il peut arriver que le capital nécessaire à l’acquisition du bien souhaité implique une mensualité supérieure au montant que vous pouvez régler, même en allongeant la durée du crédit à 25 ans. Vous pouvez de ce fait demander l’ajout de quelques années afin de maintenir un taux d’endettement acceptable sans faire baisser le capital emprunté.
Comme expliqué, les banques n’acceptent pas facilement cette option. Il vous sera donc demandé de présenter un dossier très solide dont chaque élément sera examiné de près : situation professionnelle, âge de emprunteur, perspectives de salaire, apport personnel, tenue des comptes…
Inconvénients d’un crédit immobilier sur 30 ans
En cas d’acceptation de votre dossier, vous devez prendre le temps d’examiner l’offre de la banque car un crédit sur 30 ans présente généralement les inconvénients suivants :
- Un taux d’intérêt élevé : les banques ajustent les taux d’intérêt proposés selon les risques auxquelles elles s’exposent. Pour un crédit sur 30 ans, qui correspond à une durée dérogatoire, le taux est particulièrement élevé.
- D’importants frais d’assurance : la cotisation d’assurance est incluse dans chaque mensualité de remboursement du crédit. Le fait de rembourser 5 années de plus entraîne le paiement d’une somme plus importante.
- Un coût total bien plus élevé que celui des crédits classiques : les cotisations d’assurance et les intérêts se cumulent durant 30 ans, avec un taux élevé, ce qui peut augmenter la facture de plusieurs milliers d’euros.
Vous souhaitez obtenir un crédit immobilier sans que le coût de l’emprunt ne s’envole ? Recourez aux services d’un courtier en prêt immobilier : il recherchera pour vous tous les moyens de maintenir votre taux d’endettement et la durée de votre prêt dans les limites raisonnables. Il optimisera notamment votre dossier afin de lui donner toutes les chances d’être accepté par le prêteur.
Dans quels cas emprunter sur 30 ans ?
Il existe toutefois des profils pour lesquels souscrire un crédit sur 30 ans présente certains avantages.
Les foyers qui disposent de revenus modestes
Si vous êtes primo-accédant, en début de carrière, que vos ressources sont limitées mais que votre projet se tient et que vous souhaitez acquérir votre résidence principale alors, si les mensualités sont trop élevées sur une durée classique, un crédit sur 30 ans peut vous aider à devenir propriétaire.
Votre courtier peut notamment vérifier si vous êtes éligible au prêt à taux zéro. Ce prêt peut permettre le financement jusqu’à 40 % du montant de la transaction et ne demande pas de régler des intérêts. Vous pouvez également bénéficier d’un différé de remboursement important. Si ce type de crédit est accordé sur 25 ans maximum, il est cumulable avec un crédit classique, ce qui peut compléter votre plan de financement, même si les conditions ne sont pas très favorables.
L’octroi du prêt à taux zéro dépend de vos revenus mais aussi de la localisation géographique du bien financé et du nombre de personnes devant l’occuper. Il convient ainsi de bien vérifier chaque point afin de savoir si vous pouvez en bénéficier.
Les investisseurs
Dans le cas où vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez financer un projet d’investissement locatif, il est avantageux d’emprunter sur une longue durée :
- Vous réduisez le montant des mensualités : avec cet investissement, vous utilisez les loyers perçus afin de couvrir les mensualités du crédit. Le montant des mensualités de remboursement ne doit donc pas être trop élevé, quitte à rallonger la durée du prêt.
- Vous augmentez la part d’intérêts : ce n’est pas un problème car vous déduisez ces intérêts de votre déclaration de revenus locatifs. L’emprunt présente un coût important mais vous permet une défiscalisation d’une partie des loyers perçus.
Pour résumer, le bien acheté est auto-financé grâce à un crédit immobilier de longue durée. Il convient d’établir un plan de financement précis et de bien prendre connaissance des offres des banques. Le courtier en prêt immobilier peut vous aider à bénéficier d’un crédit immobilier adapté à votre stratégie d’investissement.
Ce qu’il faut retenir
- Le HCSF impose des limites en matière de crédit immobilier pour limiter le surendettement des foyers : les dettes ne peuvent dépasser 35 % des revenus et la durée du prêt se limite à 25 ans.
- Les banques peuvent toutefois accepter certaines dérogations et accorder quelques crédits à l’habitat sur 30 ans.
- Un crédit sur 30 ans est assorti d’un taux d’intérêt plus élevé que celui des autres prêts et nécessite le paiement de cotisations d’assurance plus nombreuses. Son coût total est donc plus important.
- Le crédit sur 30 ans se veut cependant une solution intéressante car il aide certains ménages aux ressources limitées à accéder à la propriété.
